Obligation pour la Location

Pour louer un logement vide ou meublé, le propriétaire bailleur doit au moins annexer au bail deux diagnostics : l'état des risques naturels et technologiques et la performance énergétique (DPE). Peuvent s’ajouter d'autres diagnostics (plomb, électricité, gaz). La surface habitable doit être mentionnée.

Si les ventes immobilières sont depuis longtemps concernées par les diagnostics, les locations d'habitation le sont aujourd'hui également. A ce jour, jusqu'à cinq diagnostics sont à remettre au locataire lors de la signature du contrat. Au-delà de ces diagnostics, certaines informations doivent être communiquées au locataire au stade de la conclusion du contrat.

Le respect de ces obligations, puisqu'il s'agit bien d'obligations, permet de louer sereinement et d'éviter d'inutiles litiges avec le locataire. 

Voici les règles aujourd'hui en vigueur, après les modifications des lois dites « Alur » de mars 2014, « Macron » d'août 2015 et « Elan » de novembre 2018 :

Dès lors qu'il s'agit d'une location d'habitation (vide ou meublée, à usage de résidence principale ou secondaire, de longue ou courte durée), tout propriétaire bailleur doit remettre à son locataire des diagnostics immobiliers lors de la signature du contrat de bail. Le but est de mieux renseigner le locataire et d'éclairer ainsi son consentement.

Les diagnostics sont regroupés au sein du dossier de diagnostic technique (DDT) qui comprend :

-       l'état des risques naturels et technologiques qui indique si le logement se situe ou non dans un périmètre d'exposition à un ou plusieurs aléas naturels, miniers ou technologiques. L'état mentionne aussi le risque sismicité, et l'éventuelle pollution du sol ;

-       le diagnostic de performance énergétique Guadeloupe (DPEG) qui renseigne la qualité du logement en terme de consommation énergétique;

-       le constat des risques d'exposition au plomb (CREP) qui indique si les revêtements du logement contiennent ou non du plomb ;

-       l'état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz qui évalue les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. De manière générale, pour louer valablement, les installations de gaz et d'électricité ne doivent pas être dangereuses et doivent assurer la sécurité des occupants.

Les diagnostics doivent être remis au locataire au moment de la signature du bail : ils doivent donc être réalisés en amont, idéalement avant même le passage de l'annonce. Les diagnostics sont fournis, soit sous la forme d'un dossier papier annexé au bail, soit, depuis la loi Élan du 23 novembre 2018, par voie dématérialisée (par exemple en pièces jointes d'un courrier électronique), sauf opposition explicite du locataire.

S'ils n'ont pu être fournis lors de la conclusion du bail, il est recommandé de les adresser au locataire dans les jours qui suivent.

En revanche, les diagnostics ne sont pas à fournir lors d'une tacite reconduction. Cela signifie que tous les trois ans (en location vide) ou tous les ans (en location meublée), les diagnostics ne doivent en aucun cas être remis de nouveau au locataire.

Par ailleurs, le classement du bien au regard de sa performance énergétique doit être mentionné dans l'annonce de location. Le DPEG doit donc être réalisé dès le passage de l'annonce.

Les diagnostics de performance énergétique, gaz et électricité ainsi que le constat des risques d'exposition au plomb sont obligatoirement réalisés par un diagnostiqueur certifié comme IP2C. Nous pouvons également réaliser l'état des risques naturels et technologiques.

Contrairement aux cinq autres diagnostics, le diagnostic amiante, qui indique la présence ou l'absence d'amiante (dans les flocages, calorifugeages, faux plafonds, canalisations, murs, cloisons, etc.) n'est pas à annexer au contrat de location. Toutefois, il doit être tenu à disposition du locataire, sur simple demande, sauf pour la location d'une maison individuelle d'habitation. La réalisation du diagnostic amiante est donc, en pratique, impérative.

Par ailleurs, au-delà des diagnostics, le logement loué doit impérativement être décent ainsi qu'en bon état d'usage et de réparation.

Le coût des diagnostics est déductible des revenus locatifs (lorsque le propriétaire bailleur opte pour le régime réel d'imposition).

Lorsque le logement est loué vide ou meublé à usage de résidence principale du locataire, le propriétaire bailleur doit, en plus de la fourniture des diagnostics immobiliers proprement dits, informer le locataire sur la surface habitable du logement (on parle parfois de surface « loi Boutin »). 

Aucun justificatif n'est à fournir au locataire : il suffit d'indiquer la surface en mètres carrés dans le contrat de bail (sur la deuxième page de nos modèles).

La notion de surface habitable est très proche de la notion de surface « loi Carrez ».

La mention de la surface habitable doit être prise très au sérieux ; en cas d’erreur de plus de 5 % en sa défaveur, le locataire peut demander à tout moment une diminution du loyer !

Pour les locations autres que d'habitation (baux professionnels et commerciaux, location de garage ou de terrain) :

-       l'état des risques naturels et technologiques doit toujours être annexé au bail lors de sa signature ;

-       le diagnostic de performance énergétique Guadeloupe (DPEG) doit toujours être annexé au bail lors de sa signature. Par ailleurs, depuis le 1er janvier 2011, l'étiquette énergie doit être mentionnée dans l'annonce de location ;

-       le diagnostic amiante doit être réalisé (sauf pour les terrains) puisqu'il doit être tenu à disposition du locataire, sur simple demande.